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房租猛降,二手房难卖,中国楼市迎来大变局

2020-09-02 18:18:30 | 作者:佚名| 来源:财经网 |

咱们来关注一下楼市,其实股市非常火的时候,楼市也往往会被提及。所谓的楼市股市不分家,无论什么样的时候,可能人们都在问一个问题,就是今时今日。我到底该不该买房子?那金轮如果说放在现在这个时间点上,你怎么看这个问题?其实楼市的这个话题我们谈的比较多,是不是,但是永远有新的形式,永远有新的情况需要大家去面对。对房价确实是永远的热点。比如说最近,比如说哎杭州,包括深圳,包括北京。都出现一些跟房子有关的一些信息,有的地长,有的地 有的地的二手房卖不动,包括北京市场是?在端午节期间,他这个成交数据是断崖式下跌的。

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那么我们应该在这个市场上应该做什么,应该怎么办?我把我们以前讲的一些观点,今天来结合。最新的新闻来重新说一遍。我希望大家在一线城市和二线城市有长期工作打算的。这些人刚需和改善性需求该买就买。马琳就是,接陈陈的班,好像做节目以来,我们已经做过一次类似的话题,对,其实从去年。包括前年我一直都是这样说,为什么你该买就买,很简单。第一你的这个就是说两个需求,第一个需求就是防止资产缩水的需求。什么意思?你的现金打个比说500万或者说50万列在。手上。那么50万比较现实,对,50万比较现实,50万连在手上,那么你买你现在没有房子住,我前提是这个,你买房子之后,你可以对冲这个整体的房价上涨的风险,对不对?这是很简单的道理。因为你买以后可能房价涨,或者是说跌跟你关系都不。

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大,至少对称到风险。第二大多数人都会有家庭,然后你的孩子要读书,需要学位。那么这个读书这个事情是跟学位捆绑在一起的。 是跟房子捆绑在一起的。因此我一直在说一二线的刚需和改善型需求,你该买就买,你不要。去赌说哪个地是最低点,哪个地可能会往下跌,你赌这个干,就是房子,如果是你来住的,他涨或者是爹其实跟你感觉关系也不太大,这只是你一个数字给你的一种满足感而已。但实际上他涨,你口袋钱也不会变多跌你口袋钱也不会变少,反正是住的。你又不可能马上把它变现,是不是确实是关系不大。比如说我有一个朋友,很多年以前在这个广州买一套房子,当时是5000多买的,现在的房子应该变成6万,一个平是12倍也好。对对对。但是你说跟他关系大不大,其实也不算是很大,因为他不算是很多房子,他不是那种说。

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套8套的那种。这是一个一个现实的状况。所以我们先讲这个前提,所以我们这个节目并不是一个楼市的空军。所谓唱空楼市的节目。反而我觉得我们是楼市的一个很务实的一个声音。就是告诉大家要面对中国的现实,要去解决问题,这是一个。第二个就是大家有有没有注意到防。猪下降。哎,今天早上来录节目,我在路上我还看到一个新闻,说北京的一些就是做二手房出租的一些一些公司,就是公寓把这个房子收过来,他改造成公寓,然后租出去的这种公司,现在就跟北京的绝大多数的房东在谈,希望把房价往下房租往下。家如果说你不答应他这个房租下跌的这个下降的这个降幅的话,那么这个公司宁愿付违约金给你,然后把房子退回给你。为什么要很明显的信号,为什么会这样?大家有没有想过,为什么会这样,不是说房价在上涨吗?为什么房租会下降?其实很简单,就是我们过去这些。

年我们中国的楼市面临的就是拥抱过的那些红利。比如说经济增速,人口红利,以及我们的整个这个时代迸发出来的创新精神,还有一些迫切的想拥抱美好生活的那些动力。在过去这些年都是有的。但是到现在这个阶段。那么不仅是中国,全世界都遇到困难。我说的困难不仅仅是疫情,而是我们已经站在一个经济转折的时代。拐点上面。什么意思?大家去看我们的人口,我们已经专门说过人口,我们的人口的增速是在缓慢下降,有些地是在断崖式下跌。我们以前讲过,重庆把我们要把讲过,辽宁这人口是在下跌。还有一个中国的经济体这么庞大。我觉得过去这些年的增速已经很不起。你要一个经济体如此庞大的一个国家,保持一个高速的增长,这现实这也不现实。因此我们应该看到,而且应该。本月应该包容现在的经济增速,它可能就是一个中高速的一个增速。

那么未来可能会变成一个中等的增速,这都很正常。好,还有一点就是说可能当我们的房价涨到一定的程度,当我们的经济发展的定的程度,当我们的整体的这个年龄到一个程度的时候,整个国民心态发生变化。有没有想过,就是一面拼命的加压,一面。受压的那一却慢慢的体力不支。就像日本当年一样,日本当年就是房价狂涨。然后青年一代就觉得我买房无望,干脆就直接放弃掉买房这个希望,然后开始宅文化,开始玩各种动脉,包括现在进入这个说完全没有欲望的一代是?中国当然没有这么严重,中国的活力就是会高很多,也会好很多。但是中国不可能永远保持一个说15岁的这个少林那个状态。所以房租的下降其实是一个先兆。就是说我们要面对现实,可能以前过高的一个东西要回归到它的价值基本面

比如说。以前某些城市的房租过高,那么现在人口慢慢的走,流失。或者说因为某些原因不能够再增长,因此他的房租就要下来。最近这两天还有一个新闻,就是去年有一个人去鹤岗买房,3万块,买的22000把它卖掉。那你不是说房价永远涨吗?为什么北京。新的房租下降,鹤岗的房子越来越不值钱。而且我现在告诉大家,不是鹤岗的房子越来越不值钱,而是北的很多城市的房子都越来越不值钱。二手房尤其是二手房,为什么一手房?很多人跟我讲,哎,山东某地自县小城房价热火朝天。然后怎么怎么样,我现在告诉大家,一手房的这个房价或者是市场是完全可操纵的。首先我需要你备案对。然后其次我可以人为的操纵,让这个一手房的房价比二手房的房价要便宜。你想想看,如果我便宜,你20%你们不是。

就都来摇号吗?不用便宜,20%,10%二%的话5%个旧的你喜欢哪一个对你们你们都会都会来这来我这儿摇晃,要求买房对不对?很简单,但是如果说新房的房价我是指平均房价,如果超过二手房10%,你们还会去疯狂的抢新房吗?没有。还有一个如果说你们都不买房子,还有一个法我可以想办法来放慢整个土地供应的速度。那么最后的问题,最后造成的结果就是说哎你们会发现市场上的供应量突然少,少之后很简单。那么现在现存的二手房。或者我正在卖的新房,他就变成奇货可居,就上去。所以中国的房地产市场是一个超级复杂的一个房地产市场里面有各种利益在博弈。但是不管怎么样,我们可以得到一个结论。就是中国房价全面上涨的大时代已经永远的结束。但是中国房楼市它的结构性的这个上涨,或者说结构性的这个下跌才刚刚开始。

而且这种效应恐怕以后会越来越加剧。有些地房价很难跌。但是有。些地房价一跌下去就收不住。比如说鹤岗,你们以为只有一个鹤岗,我们去认真的看东北,包括北一些城市的人口数据,不仅仅是北,包括贵州这样的南的这个省份,他的人口数据都是在急剧下降的。所以我们要面临的真的就是一个时代的一个转折点。房租下降只是这个时代转折点里面一个小小的信号而已。是而且你投资楼市,有的时候像投资股市有有一点相近,就是你投资进去,但是你要把他给卖出去,才能算是说你真的赚,你真的盈利,就是房子在你手里。如果说卖不出去。的话,那即使是说楼价涨,这也是一个概念上的长。对,你实际上也没啥影响。是的,刚才我已经说到二手房的房价的问题,那么我们就继续深入一下,帮助大家来认识中国楼市的真相。

中国楼市的真相就是二手房的冷暖才是真相。大家去看一下有关的数据在贝壳平台上。这是一个卖房子中介的一个平台。成都最新的这个挂牌量已经高达13.6万套。相比2019年的6万套是已经翻倍。而且今年6月份的时候,杭州的二手房的挂牌量是12万套。相比2019年初的6.5万套。已经翻倍。你们自己认真想一想,如果这些房房东心里不慌,在房价高涨的情况下面,他为什么不把房子紧紧捂住,而是要把房子挂出来,让你一买。你想过这个没有买的,没有卖的,就你想过这个问题没有。而且这些房东。他想在这个地跑路,其实就是想把这个价格很高的筹码甩给接盘侠,这个但是接盘侠够不够?这个就不知道。所以我一再提醒大家说,刚需改善型住房,你该买就买,但是不要高杠杆去炒房。

因为。市场上可能根本就不缺房子,除极个别城市几个别区域之外,对于中国的绝大多数城市来说,其实根本就是不缺房子,人们缺什么缺钱,对,这个人们的荷包普遍感到压力。而且人口的数据又不断的亮红灯。因此我们应该。操心的是什么?是未来我们如何安稳的度过这一生,而不是说我期望通过厂房来发一笔财。我们去看一下最新的一个新闻。中央调剂养老金七省市近贡献22个地区收不抵支。什么意思?就是有22个省,或者说。区域他们的养老金已经是不能够自己来覆盖自己的支出,需要其他的省份来支持。就是面临的是这么一个状况。那么现在的70后,包括未来的80后,不是现在的80后。等你们年纪大的时候,整个世界发生多大的变化。包括养老金的状态是怎么样的,难道不应该从现在就开始操心这个问题,而不是说我来希望通过炒房来继续往上来弄一把。

很有可能在这个阶段,很有可能炒房会让你的。生活压力变得越来越大,而且在蕉长时间内都没有一个好的盈利。但是你说到未来,很多人就想咱们肉眼可见,其实这个货币的购买力是在下降的。很多人想我现在50万,万一过十年20年,他只相当于现在5万块钱的购买力,那怎么办?还不如说把这个钱附着在一个房子上,反正房子是在不断的升值的。是的,这个想法我已经跟很多人讨论这个问题。那我问你两个问题,第一个问题,房子是不断升值的。为什么鹤岗,小伙子3万买的,现在两万二脉,因为那是鹤岗。好,因为那是鹤岗,然后有多广州有多。多少人是生活在深圳东莞,或者说是北京。我现在告诉你一个北京的数据。2017年的大概是7月份到2019年底,北京的房价下跌18%。

中国没有多少城市可以跟北京相匹敌。那为什么说1000万的买的房子,180万的价值已经消失呀?因为严格的这个调控,因为各种原因,但是这个调控在一线城市是不太可能就是说取消的。在短期之内。因此如果你是在那几年退休,那你就要承受你的房子下跌接近20%的这个价格的一个现实。而且现在的那些房价上涨的区域。我给大家说一下,就是一些社会治理能力或者城市治理能力比较强的区域。比如说深圳、杭州、东莞,包括上海,现在房价也弹回来一点。然后包括这个林波,包括南通。这些地他为什么会房价上涨?各位,你们去看一下人口流入的数据好不好,杭州、深圳这样的地都是人口流入数据的前三名,就是去年常住人口增加前三名。然后上海这个地虽然进行严格的这个人口控制,但是在这种情况下面,上海去年的常住人口增加4万多。

这么严格,他还是增加4万多,那是人口流入的城市,有多少城市是人口流入的。 你押宝在这些人口流入的城市去买房,我认为我已经指也说过,买一套两套没有问题,你买多,你要承受多大的这个资金压力,还有你这个资金压力放在这儿。和放在另外的地是不是会是一样的,我觉得是完全不一样的结果大家去翻,我们去年大概就是去年年底,或者说今年年初的一期节目,我们专门讲过黄金和美股。我在里面强调黄金和美股的这个价值。到今天来看,黄金已经创8年的新高。每股的 。原创十几年的新高。我非常反对一句话,认为在中国理财除买房就没有别的出路。你去买黄金   我不能说具体的名字,因为我们没有收广告费,也不做代言,买一些黄金的   的产品。你有多少钱,5001000个亿。

那你很多黄金   的份额你可以随便买。所以我有时候会反问来问我的人,我说你有多少钱,你跟人跟我说他有35万,我这三十五五万你打开你的这个手机账户,手机上面的那个证券账户3秒钟就花光。去买黄金   3秒钟,35万算啥,千万不要嚷嚷说哎我这有这个钱,我不知道怎么办,是不是只能去买房。骑士。不是你就有一个亿也3秒钟能化光。所以大家不要对这个炒楼有执念,炒楼在某些位置也有可能会亏钱,并不是一个包赚不赔的买卖。理财这个事儿本来就是充满风险的。如果某一个理财产品它告诉你说我稳赚。那么他未来的可能性可能非常大,或者是个骗局。那么楼市过去这些年,为什么在很多地就一直往上涨?因为这个楼市的整体的这个格局,其实是跟政府的土地财政捆绑在一起的。

所以政府在很多地要去给他拖底。但是如果说政府。拖底就能拖得住一个你投资品的价格。那中国股市或者说其他的厂那个那个品种,他会出现那种大起大伏吗?楼市的确有其特殊性,但是这种特殊性里面的这种特殊因素已经被透支,就是刚需改善性需求还有多少刚需能够在深圳、上海这样的房子。真正的买得起自己想住的体面的房子。或者说。能配得上你现在工作岗位的房子,也没有多少人买得起。我们那天讲过,说一个年薪百万的人是,在深圳扣掉所有的税之后,要在深圳买房,要付个首期,配得上他那个大集团公司的总监的那个职位的这个房子看起来还不错的,他也买不起,已经过。那个阶段,而且透支太多的刚需。其实是咱们可能感性声,希望楼价下降。这样就是对于很多还没有买房正在徘徊的人,觉得自己有些希望。

但其实理性来讲,这个楼是如果说价格跌的太严重,其实它也是对于这个整体的经济危害很大的。所以说到底。怎么样才是一个楼市的最佳的状态。我个人不太认同,说楼市一定会大幅在一线,二线城市一定会大幅下跌。我不认为。所以这跟我前面逻辑是自洽的。我前面的逻辑就是说你一二线城市的刚需和改善性需求,你该买就买,对。那么我不认为一二线城市在政。府掌控这么多资源,包括这个信贷政策,包括资金,包括这个土地供应的前提下面一二线城市的房价有持续大幅下跌,这个可能性我觉得肯定不算是特别大。如果说你跌的挺厉害,比如说超过30%,那大不松开一点先钩,对不对?很快就有人来接盘是。那么我举。别的目前的情况下面,对于我们来说,或者说对于各面来说,一个是多赢的结果就是什么?楼市窄幅震荡,有一点长,有一点跌,有一点长,有一点迭受稳,这个东西对于各才是一个稳妥的一个一个法。

大幅上涨一定会引发这个舆论的怒骂,对,然后大幅下跌,一定会引发银行的呆坏账,这个都不好。但是我也真诚的建议,或者说希望楼价在这个位置就差不多,不要再拉,也不要说你想极端的东西把它搞到狂跌。让银行业。主地产商或者地财政都好过日子的唯一的向就是在这个地窄幅震荡,然后消化掉。这些年来,老百姓因为买房悲伤的巨额的债务,其实有时候你你有没有想过说你坐在这里一天,然后很多人去。平稳的还的房贷其实是在给我们的整个的这个房地产市场来减压。就是说他拆炸弹一样,就跟查账单是一模一样的。然后每一天都把那个炸弹的危险要小一点。其实我们整个房地产这个市场的一个走势,是在一个非常微妙的一个阶段。我们。您不希望看到他的大起大落,我们认为只有稳才是多共赢的一个结果。

而且未来我们也希望看到说真正的能够把保障房落实下去。扔一些在这个城市里面长期工作交社保的人,他们能有一个可租,或者说可以。买的一个住处。未来中国应该是给老百姓,就是说增加更多的这种福利,包括去解决他们附着在房子上面的穴位问题,或者说其他的问题。包括这个医疗资源不足的问题,包括一系列的跟民生福利有关的问题。这样的话我们。才能够稳住我们的基本盘,才能够让我们这个城市的这个综合实力,包括让老百姓或者说市民的这个生活趋向一个稳定趋向一个就是说幸福感逐渐增强的一个状态。其实另外现在一谈到楼市,房地产税,就是避不开的一个点。大家近几年都在讨论这个问题,但是就访。一个靴子好像始终没有落地的这样一个声音。那关于房地产税的未来结论怎么看,大家很多人在期盼房地产税。

那么我能告诉大家的是,房地产税什么时候出台?短期内不太可能,为什么不太可能?因为很多地都需要卖地,那么未来有没有可能,未来是百分之百可能未来是多。9,如果说快的话,就是5到8年慢的话,十年以后也差不多。为什么会这样?其实很简单,是房地产税什么时候能够出台,就是地上卖地的收入小于收房地产的税的收入。人家经过仔细一算说哎呀,还是说房地产税又划算。 就开始收房地产税,那么这个土地财政的概念就基本消失。这个趋势是越来越明显的。比如说我们我们都知道,就是比如说有一些城市他没什么 ,但是有些城市大把的 那么在这个过渡阶段,那些有大把地的地,他一定会拼命的卖地。因为你不卖你就傻。对,你这个麦蒂拿钱多快呀?卖完地之后,或者说卖的7788之后,一年卖地只能卖500亿。

但是如果我一算收房地产税能收510亿,明年卖地只能卖410,我收房地产税,我能收520亿,那我肯定要去收房地产税。因此收房地产税的。巨大的动力是来自于地政府。地政府一旦过这个平衡点,地政府自然会去推动这个事情。那麼收房地产税,对房地产市场会不会有一个比较大的影响。我个人认为至少在初期阶段是没有大的影响的,一定也是一个稳的。比如说可能会免征某个面积或者说。免征某几套房或者一套房,然后主力就没那么大。但是过这个阶段之后,后面政策怎么变化就不知道。所以总体来说政府还是肯定也是希望说虽然我未来有可能百分之百会推这个房产税。但是我也希望是一个平稳的过渡。推房地产税。不是为降房价,而是为解决地政府的这个收入问题。反正就是总而言之,房价最好的状态就是稳,只有稳才对。

文章来源: 财经网